[중개업법령]

중개업법령의 출제 경향은 과거와는 다른 형태를 보이고 있습니다. 단순한 암기형태를 탈피하여 다른 과목과 연계된 복합적인 내용에 대한 문제들이 출제되는 경향으로 바뀌고 있으므로 판례와 연계된 학습법령의 단순한 이해보다는 판례와 연계된 내용을 학습하고 다소 장문의 지문에 대한 대처 능력을 길러야 할 것입니다.

출제비중이 높은 단원위주 학습으로 중개업자의 의무와 책임, 금지행위, 결격사유부분 등 매년 출제가 되는 부분에 대한 확실한 학습이 우선되어야 합니다.



[중개실무]

중개업법령의 기본적 이해가 필요합니다. 그리고 다른 과목과 연계가 되므로 다른 과목의 공부도 충분히 해서 이해가 되었어야 합니다. 다른 과목의 공부를 기초적으로 하였다면 중개실무는 쉽게 공부할 수 있을 것입니다.

특히, 민법과 관련된 부분이 많이 출제됩니다. 그리고 공법과 관련된 문제들이 출제되며 공시법 및 세법과 관련하여 중개실무와 혼합하여 문제가 구성되기도 합니다.
만약 다른 과목을 열심히 공부한다면 중개실무에서 3문제 내지 5문제 정도는 쉽게 해결되는 문제가 나오기도 합니다.

중개실무와 관련한 다른 법률들도 공부하는 것이 좋습니다. 외국인토지법, 장사 등에 관한 법률 등도 매년 출제되므로 이에 대한 공부도 간과해서는 안 될 것입니다 .

부동산중개법령 및 중개실무는 자격증 취득 후에도 실무와 가장 밀접한 과목입니다.

2차 3개 과목 중「중개법령 및 실무」는 고득점 획득을 목표로 적어도 부동산 중개업법 40개 조문이 충분히 이해되고 암기되어야 합니다.
특히 개정된 부동산중개업법·시행령·시행규칙에 유의하면서 중개업허가·중개업무· 벌칙 그리고 부칙에 관해서는 철저한 이해와 암기가 요구되며 부동산등기법·지적법·물권법 등 관련법규의 응용도 고려하면서 학습하시면 됩니다.

중개업법에 있어서는 중개업의 허가, 중개업무가, 중개실무에 있어서는 중개계약의 확인·설명, 계약서 작성이 매우 중요하며 높은 출제비중을 차지하고 있습니다.

앞으로 수험준비는 중개실무에서 깊고 폭넓은 학습이 필요합니다.

지금까지 출제비중은 법령과 실무가 각각 6:4의 비율이었습니다. 하지만, 최근 실무의 비중이 점차 증가하는 추세로 중개업법령은 예년에 비해 문제내용은 평이한 이론위주의 문제에서 탈피하여 관련판례와 건설교통부 유권해석에 바탕을 둔 다양한 지문이 선보이고 있어 지엽적이고 단순한 내용에 대한 학습보다는 심층적인 이해를 묻는 문제에 대비를 하는 것이 필요합니다. 따라서 전체의 흐름을 파악하는 것이 중요합니다.

중개대상물에 대한 확인 조사와 실무관련 특별법의 이해를 필요로 합니다. 그간 다른 과목에서 출제되던 부동산투자회사법, 부동산분양대행업, 지분수익률 계산문제, 토지거래허가제, 상가권리금, 주택거래신고제 등 상당히 까다로운 문제가 출제되는 경향을 보이므로 폭넓은 학습이 점점 중요시 되고 있습니다.

부동산 공시법 부동산등기법과 지적법을 함께 부동산공시에 관한 법률이라고 하는데, 제5회까지는 부동산등기법 16문항, 지적법 10문항으로 26문제가 출제되었지만 제6회부터는 20문제로 축소되었습니다.

부동산등기법은 192개 조문으로 되어 있어서 출제범위가 넓은 편이지만 민법의 물권법을 공부하고 나면 공부하기가 쉽습니다.

출제문항은 부동산등기법 전편에 골고루 걸쳐 있으나, 특히 앞부분에 치중해 공부하는 것이 효과적이라 할 수 있습니다.

지적법은 49개 조문으로 구성되어 있어 공부하기는 비교적 쉬우며, 지적측량의 전문적인부분을 제외하고는 골고루 출제됩니다.

부동산공시법 역시 법조문 중심으로 공부를 해야 효과적입니다. 2002년 시행된 13회에서는 지금까지 20문항씩 세법과 나누어 출제되었던 것이 공시법에서 23문항이 출제되었습니다.

[부동산등기법]

등기제도

매회 1~2문제씩 꾸준히 출제되고 있는 부분으로서, 제14회 때도 1문제가 출제되었다. 특히 등기의 종류와 등기사항, 등기의 효력에 대한 출제빈도가 높은 편입니다.


등기기관과 그 설비

등기소의 관할 문제, 등기에 관한 장부 중 등기용지의 구성과 내용 및 장부의 공개에 대한 문제들이 출제되고 있습니다.


등기절차 총론

등기법에서 출제빈도가 가장 많은 부분으로서, 제14회 때는 6문제가 출제되었다.

등기 신청 적격과 등기권리자, 등기의무자를 묻는 문제가 많이 출제되었고, 신청서면에서는 신청서, 등기원인증서, 등기 의무자의 권리에 관한 등기필증, 인감증명서 등이 출제빈도가 높습니다.


권리별 등기절차

매 시험마다 꾸준히 2~3문제씩 출제되었고 출제가능성은 여전히 높습니다.

소유권 보존 등기 절차와 저당권, 임차권 등기 절차 등이 많이 출제되었습니다.


등기종류별 등기절차

본 단원은 최근 제14회에 출제 빈도가 높았습니다. 주로 부동산 분합 등기, 가등기, 예고 등기에서 많이 출제되고 있습니다.


이의제도 및 벌칙

보통 1문제 정도 출제되며, 등기법 중에서 출제 빈도가 가장 낮은 부분입니다. 주로 이의 신청 절차와 효력을 묻는 문제가 출제되었고, 최근에는 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률이 출제된 바 있습니다.



[지적법]

총설

지적법을 이해하는 토대가 되는 부분이므로 빠짐없이 학습하여야 합니다.

지적의 개념과 유형, 지적법의 목적과 이념, 등기제도와의 비교, 특히 개정된 용어의 정의 등은 기본적으로 이해하고 있어야 하는 내용입니다.


토지등록

지적법에서 가장 높은 출제 율을 보이고 있는 중요한 부분으로서, 매회 3~5문제 정도 출제되고 있으며, 특히 지적법의 기본이념과 지번, 지목에 대한 출제빈도가 높은 편입니다.


지적공부

매 시험 마다 1~2문제씩 출제되고 있는 부분으로 지적공부의 종류와 등록사항, 경계점좌표등록부에 대한 내용, 지적 공부의 보존과 관리에 대한 내용이 주로 출제되었습니다.


토지의 이용

지적법 개정으로 토지이동의 개념이 바뀌었으므로 주의를 요하는 부분입니다.


지적측량

매회 4~5문제 정도 출제되며 지적측량의 성격과 그 대상, 절차와 방법, 지적측량에 필요한 조치 등에서 주로 출제 되었습니다.


지적정리

매회 1~2문제 정도 출제되고 있는 부분으로서, 소유권의 정리, 등록사항의 오류정정사유 중 직권에 의한 등록정정과 토지소유자신청에 의한 오류정정이 출제빈도가 높은 편입니다.
실제문제에서 출제되고 있는 분야는 거의 정해져 있으므로 기출문제의 철저한 분석이 선행되고, 반복 재출제 되는 부분을 중심으로 공부해야 하면 됩니다.

중개사시험과목 중 득점과목으로 분류되는 부동산공시법은 4년의 주기로 지적법에서 상당한 난이도를 보이는 문제가 출제되어 수험생들의 예상을 벗어나 불합격을 한 수험생이 많으나 타 과목에 비해서 손쉽게 접근이 가능하고 특히 1차 과목 중 민법 및 민사 특별법의 물권법 부분에 대한 학습이 충실히 되어있는 수험생이라면 짧은 학습기간에도 만족할 만한 효과를 얻을 수 있는 과목이기도 합니다. 따라서 수험준비에 필요 이상으로 예외적인 출제 형태를 염두에 두고 지엽적인 내용에 치중하는 것 보다 그동안 꾸준히 출제된 기본원리에 대한 완벽한 학습을 통해 응용력을 배양하는 것이 올바른 수험대책이 될 것입니다.



[세법]

공인중개사 시험에서 2차 과목인 부동산 세법은 부동산 거래(취득 및 양도) 실무단계에 관련된 조세ㆍ세금에 관련해 학습을 하는데 부동산 세법을 접하는 수험생들은 세법은 숫자 감각이 중요하다는 생각을 많이 하지만, 실제로 숫자와 관련된 문제는 큰 비중을 차지하지 않고 부동산세법의 제정목적ㆍ해당 조세 간의 특성과 비교, 과세요건인 과세대상ㆍ과세표준ㆍ세율ㆍ납세 의무자 그리고 비과세, 부과ㆍ정수 부분을 상호 연계하여 학습해야 되는 과목입니다.

부동산 세법은 단편적인 내용을 암기하는 식의 학습이 아닌 다른 법 과목처럼 체계적인 흐름과 내용을 이해하고 그 문맥을 잡아야 고득점이 가능합니다.

부동산관련 세법을 공부함에 있어서 특히 유의해야 할 것은 해마다 세법 개정이 이루어지고 있기 때문에 개정 법령에 맞추어 공부해야 한다는 것입니다.

부동산 세법의 출제경향은 국세에 있어서는 소득세 특히, 양도소득세와 법인세 중 특별부가세에, 지방세에 있어서는 취득세·등록세·재산세·종합토지세 등에 집중적인 출제경향을 보였습니다.


세법의 정복은 다음과 같은 기본체계를 항상 염두에 두면서 학습한다면 좋은 성과를 낼 수 있다

1.세목의 개요
2.과세대상
3.과세주체
4.납세의무자
5.과세표준의 결정
6.세율의 구조
7.부과 및 징수
8.비과세 대상

부동산세법의 매년 초 개정사항에 맞추어 신속한 학습이 절대적으로 필요한 과목임을 명심해야 합니다.

부동산 공법은 개정이 자주 되는 법률로 구성이 되어 수험생들의 세심한 관심이 요구되며, 개정된 법령에 의거한 수험서로 수험준비를 하지 않으면, 시험을 보실 때 큰 낭패를 보실 수 있으니 이점 유의하셔야 합니다.

까다로운 법조문으로 인해 어렵고 광범위한 것처럼 보이나 실생활과 연관 지어 학습하면 흥미롭고 유익하게 쉽게 접근하실 수 있는 과목입니다.


국토이용관리법, 도시계획법, 건축법 등은 모든 분야에서 골고루 문제가 출제되어 지는데, 부동산공법 시험 전문항의 55% 이상이 출제되므로 매우 비중을 두어 공부하셔야 하는 내용입니다.


부동산공법은 과거 부동산관련법령 8개에 최근 산지관리법이 추가되어 9개로 구성되어 이루어졌으며 법령의 내용 자체를 이해하는데 쉽지 않고 양 또한 적지 않은 분량이므로 부동산공법을 공부하는데 있어 상당한 노력과 시간을 기울이지 않으면 좋은 점수를 얻기 쉽지 않은 과목입니다.